界面新闻记者 | 王妤涵

伴随我国REITs市场的不断发展和完善，在近期房地产“存量盘活”、“租购并举”等政策背景下，保障性租赁住房REITs迎来前所未有的时代发展机遇。

9月12日，由招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司作为原始权益人的招商蛇口租赁住房REIT完成网下询价。

根据《发售公告》，基金管理人共收到了来自79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下了2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

本次项目询价区间为2.485元/份—2.871元/份，所有网下投资者报价的中位数为2.785元/份，加权平均数为2.7927元/份，最终确定项目的发售价格为2.727元/份，发行份额为5亿份，预计募集资金达13.635亿元，将于9月19日至9月20日正式发售。

据悉，招商蛇口租赁住房REIT的底层资产为位于深圳市南山区的太子湾人才公寓一期以及招商桃花园五期的林下项目。两个项目均属于招商蛇口旗下“壹栈”系列的人才租赁住房，建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。

具体来看，两处资产所在的南山区蛇口片区，分布了大量高新企业及产业园区，片区租赁需求旺盛，租金在深圳属于偏高水平。

太子湾项目目前运行已满4年，今年上半年的平均出租率达94.66%；林下项目运行已满8年，今年上半年的平均出租率达97.24%，整体运营表现稳定，能够产生持续现金流。

据测算，若按照发售价格2.727元/份和5亿份的发售份额计算预计募集资金总额，2024年7月1日至12月31日期间对应的预测净现金流分派率将为4.00%（年化），2025年对应的预测净现金流分派率为4.05%。

另外，据《发售公告》介绍，招商蛇口租赁住房REIT的运营管理机构将由招商蛇口全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下简称“招商伊敦”）担任。招商伊敦成立于2020年，负责招商蛇口旗下的酒店及公寓业务的运营管理，近年来发展迅速。

2024年半年报显示，今年1-6月，招商蛇口旗下长租公寓业务实现运营收入6.29亿元，同比增长24%；酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%；报告期内新开业7个项目，新增房源2898间，截至报告期末，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，房源总数已达到3.24万间。

近年来，由于保租房REITs受经济周期影响较小，带来的收益更加稳定、风险更低，备受投资者的喜爱。

据URI研究中心统计，今年上半年，保租房REITs板块涨幅显著，达到了25.31%，较中证全收益REITs指数实现了12.59%的超额收益，为投资者带来了丰厚的回报。

截至目前，保租房领域共有5单公募REITs上市，分别为华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT。

从出租率表现来看，除城投宽庭REIT外，其余4单保租房REITs底层资产出租率稳定在90%-95%以上，租金收缴率维持高位，也意味着能够带来持续稳定的现金流。

2024年，除招商蛇口外，还有多家地方国企及头部住房租赁企业都在积极推进保租房REITs的申报和发行工作。例如，1月新黄浦宣布启动保租房REITs申报发行工作，3月建设银行也宣布“建信建融家园REIT”获得了证监会和上交所的受理。

扩募领域也在不断提速，目前已有华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT3单REITs正式申请扩募。

在政策端，7月26日，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，进一步扩大了资产范围，优化项目申报条件，也标志着公募REITs从试点正式进入到常态化发行新阶段。

西部证券研究指出，保租房REITs打通了地方国企的投融退闭环，因而各地在推进保租房REITs上市方面的积极性较高。在政策助力下，预计未来保租房REITs的发行规模和数量将进一步提升。