摘要：
... 存量房贷利率批量下调政策如期落地。
9 月 29 日晚间，中国人民银行公告称，完善商业银行个人住房贷款利率定价机制。当天，市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在 LPR（贷款市场报价利率）上加点幅度高于 -30BP 的存量房贷加点幅度降至不低于 -30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。
也就是说，此轮存量房贷批量调整后，购房者的存量房贷利率均将降至不低于 LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房贷外）。
但是，老百姓对于自己能够享受多少利好，自己的存量房贷应该如何调整，在细节上仍有些搞不明白。到底哪些房贷可以调整？调整幅度又是多少？第一财经记者梳理了几种热点情况如下：
1、批量调整后，我的房贷利率可以降至什么水平？
2、房贷重定价日为每年 1 月 1 日或是合同发放日对应，有何不同？
3、固定利率这次怎么调整？
4、我的城市仍设定了新发放房贷利率政策下限，我的房贷将怎么调整？
5、我的二套房贷是否可以享受此次政策红利？
一位市场权威专家对第一财经表示，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至 -30BP 所致。重定价后，最近一个定价周期内 LPR 的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。
1、我的房贷合同重定价日为每年 1 月 1 日，利率怎么降？
今年 5 月 17 日全国房贷利率政策下限放开后，新发放房贷利率大幅下降，进一步减轻了居民购房利息支出。与此同时，新老房贷利差也再次有所扩大。对此，利率自律机制倡议商业银行于 10 月将存量房贷利率批量调整至新发放房贷利率附近（预计存量房贷利率平均下降约 0.5 个百分点）。
以 100 万元、25 年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约 5600 元。
不过，在此基础上，由于不同购房者情况不一，因此对应调降细节又有所不同。
假设 2024 年 10 月 31 日进行批量调整，同时假设 2024 年 10 月 21 日报出的 5 年期以上 LPR 跟随央行政策利率下降 0.2 个百分点，由当前的 3.85% 降至 3.65%，后续保持不变。
由于 2024 年 2 月、7 月 5 年期以上 LPR 还分别下降了 0.25 个百分点和 0.1 个百分点。
因此，对于重定价日为每年 1 月 1 日的，调整后的利率为 3.9%（当时的 LPR4.2%-0.3%），明年 1 月 1 日 LPR 重定价后，利率为 3.35%（当时的 LPR3.65%-0.3%）。
2、我的房贷合同重定价日与合同发放日对应，利率怎么降？
如果借款人房贷合同重定价日为每年合同发放日对应的当天（比如，合同发放日为 2020 年 10 月 21 日，合同重定价日则为每年 10 月 21 日），则分为以下几种情况：
还是假设 2024 年 10 月 31 日进行批量调整，同时假设 2024 年 10 月 21 日报出的 5 年期以上 LPR 跟随央行政策利率下降 0.2 个百分点，由当前的 3.85% 降至 3.65%，后续保持不变。
一是，重定价日为 10 月 21 日至 10 月 31 日的，调整后的利率为 3.35% ( 当时的 LPR3.65%-0.3% ) 。
二是，重定价日为 11 月 1 日至 12 月 31 日，和 1 月 2 日至 2 月 19 日的，调整后的利率为 3.9% ( 当时的 LPR4.2%-0.3% ) ，重定价后的利率为 3.35% ( 当时的 LPR3.65%-0.3% ) ;
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为 11 月 5 日（在 11 月 1 日至 12 月 31 日和 1 月 2 日至 2 月 19 日期间），在 10 月 31 日批量调整后，我的房贷利率将先调降至 3.9%，等到 11 月 5 日，我的房贷利率将进一步调降至 3.35%。
三是，重定价日为 2 月 20 日至 7 月 21 日的，调整后的利率为 3.65% ( 当时的 LPR3.95%-0.3% ) ，重定价后利率为 3.35% ( 当时的 LPR3.65%-0.3% ) 。
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为 5 月 5 日（在 2 月 20 日至 7 月 21 日期间），在 10 月 31 日批量调整后，我的房贷利率将先调降至 3.65%，等到明年 5 月 5 日，我的房贷利率将进一步调降至 3.35%。
四是，重定价日为 7 月 22 日至 10 月 20 日的，调整后的利率为 3.55% ( 当时的 LPR3.85%-0.3% ) ，重定价后利率为 3.35% ( 当时的 LPR3.65%-0.3% ) 。
也就是说，如果借款人的房贷合同重定价日为 8 月 1 日（在 7 月 22 日至 10 月 20 日期间），在 10 月 31 日批量调整后，借款人的房贷利率将先调降至 3.55%，等到明年 8 月 1 日，房贷利率将进一步调降至 3.35%。
3、固定利率这次怎么调整？
对于固定利率存量房贷，以最新 LPR 转换为加点形式，再将加点幅度调整为 -30BP。
例如，利率为 4% 的固定利率存量房贷，最新 5 年期以上 LPR 为 3.85%，先将其固定利率转换为 4%=LPR+15BP，再将 15BP 调整为 -30BP。
案例：借款人房贷利率目前为固定利率 4%，此次批量调整后，房贷利率调整为 LPR-30BP, 假设 2024 年 10 月 21 日报出的 5 年期以上 LPR 跟随央行政策利率下降 0.2 个百分点，由当前的 3.85% 降至 3.65%，后续保持不变。那么借款人的房贷利率此次将由 4% 调降为 3.65%-30BP，为 3.35%，后续跟随 LPR 变动。
4、我的二套房贷是否可以享受此次政策红利？
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
5、我的城市仍设定了新发放房贷利率政策下限，我的房贷将怎么调整？
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。
以北京为例，2019 年 10 月 8 日至 2023 年 12 月 14 日期间，北京二套房贷执行利率下限为 LPR+105 基点。目前，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为 -5BP，五环以外二套房贷的加点下限为 -25BP。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为 -5BP 和 -25BP。
案例：借款人的北京二套房购置于 2019 年 10 月 8 日至 2023 年 12 月 14 日期间，在五环外，房贷利率目前为 4.9%（LPR3.85%+105BP ) 。
假设 2024 年 10 月 31 日进行批量调整，同时假设 2024 年 10 月 21 日报出的 5 年期以上 LPR 跟随央行政策利率下降 0.2 个百分点至 3.65%。
在 10 月 31 日批量调整后，房贷利率将调降至 LPR（3.65%）-25BP，为 3.4%。也就是说，房贷利率将从 4.9% 降至 3.4%。
