摘要：
... 界面新闻记者 |
“沪七条”新政落地尚未满月，上海楼市“主力”外环外不愁卖了。
“首日认筹率200%，奉贤3年内首个触发积分项目。”10月23日，位于上海市奉贤新城的龙湖·观萃发布认购海报，该项目认购首日便确定触发积分。
这并非个例。界面新闻了解到，位于浦东金桥的象屿联发·金海汀雲台也将成为新政后又一个外环外触发积分新盘。
象屿地产相关人士告诉界面新闻，“今天我们（10月23日）是认筹第四天，认筹期还没最终结束。已经确定触发积分了，目前认筹数在210组以上，结果比我们想象的要好些。”
上述人士表示，“沪七条”之后，外环外整体热度确实有所提升，该项目的客户量比较大，目前还没统计到新政扩容群体的比例。“新政覆盖的可能有，估计比例也不会很高，主要还是市场热度起来了，客户比较有信心。”
9月29日，上海再出7条楼市新政，其中之一就是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限：对非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
上海此次对外环外的购房限制进一步放开，源于市场需求。
对于上海而言，外环内土地供应量有限，而外环外是新盘集中推出的区域。在业内看来，上海外环以外是楼市交易的“基石”。以2023年上海新房成交为例，外环以外约占全市七成的量，二手房外环以外约占五成，这部分交易稳步释放有助于全市交易释放。
此外，从供应方面来看，2023年共有12批次房源集中供应入市，总计集中供应315个项目，其中外环外占比231个，占比七成以上。
2024年亦是如此，截至10月23日，根据网上房地产的最新数据，上海目前新房显性库存共68915套，其中外环外共56205套，套数占比达81.55%。
外环外楼市亟待激活。
从当前外环外新盘陆续触发积分可看出，“沪七条”落地效果初步显现。
日前，界面新闻记者也从上海市房管局获悉，新政落地三周，外环外区域市场交易活跃度提升。9月30日-10月17日，一手住房外环外项目来访量增幅为28%，高于全市平均增幅。
同时，二手住房外环外成交占比提高至57%。其中，100平方米以下的刚需住房成交占比提高至77%；在缩短增值税征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。
据了解，新政实施以来，外环外一手住房项目预定成交中，“沪七条”扩容需求预定成交占10%左右。
10月以来，“沪九条”“沪七条”两个政策扩容的群体购买住房约1730套，占同期成交量的15%。自“沪九条”实施以来，支持的购房群体已购一二手住房约19400套，占同期成交量的19%
据上海链家统计，国庆期间，受到节假日和政策利好的双重刺激，上海新房带看及成交量显著增长，其中外环外成交量增长强势。
“十一”期间，上海累计成交新房905套，同比提升126%，日均成交113套，是新政前一周日均成交量的3.5倍。其中，外环外成交806套，占比89%，新政对外环外区域的刺激效果更为强劲。
五大新城的累计成交达到476套，同比提升了290%，是新房整体涨幅的2倍，日均成交68套，是新政前一周日均成交量的近3倍。“五大新城中提升最明显的是松江，松江区域的日均成交量提升了371%，远超其他区域。”上海链家表示。
而且，外环外非沪籍购房客占比提升。
从新房成交客户结构来看，外环外非沪籍购房客户的占比从34%上升至49%，首访客户的成交占比也从41%增长至45%。其中，有18%的购房客户是新政前由于限购政策而无法购房的群体。
二手房方面，上海链家指出，外环外成交占比提升也很明显，国庆期间，外环外成交占比47%，高于新政前2月平均水平41%。
整体而言，新政之后，市场的供需关系得到进一步优化，政策的引导使得购房者的信心有所增强，购房需求也得到更合理的释放。
象屿地产相关人士告诉界面新闻，基于市场热度明显提升，开发商信心增加，“所以这一批（上海第六批）土拍我们也继续报名，继续补地了，准备去闵行。”
